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Notre méthode
Le Lab analyse la data parisienne pour comprendre ce que vous achetez réellement. Chaque étude est calculée, documentée et reproductible à partir de données publiques — avec ses sources, ses limites, et son niveau de confiance.
Entrez votre lieu de travail et votre budget : temps de trajet réel (métro/RER), prix au m² DVF et surface accessible, secteur par secteur.
Après 29 études, le verdict du Lab est limpide : à Paris, le prix, c’est d’abord l’emplacement. Entre l’arrondissement le plus cher (6ᵉ, 14 800 €/m²) et le moins cher (19ᵉ, 8 648 €/m²), l’écart atteint +71 %…
À l’autre bout du palmarès des rues chères : sur 2021–2025, la rue la plus abordable (au moins 20 ventes) est Rue de la Grenade (19ᵉ) à 5 356 €/m² —…
Sur 2021–2025, 3 149 rues parisiennes réunissent au moins 5 ventes d’appartements exploitables. En tête, Place de l'Alma (16ᵉ) à 31 667 €/m² — soit…
Le marché parisien est très étalé : aucune rue ne le domine. En tête, Rue des Pyrénées (20ᵉ) avec 762 ventes d’appartements sur 2021–2025, quand la…
Le seuil symbolique des 15 000 €/m² est franchi par bien moins de rues qu’on ne l’imagine. Sur 3 149 rues parisiennes réunissant au moins 5 ventes…
Sur les rues à volume suffisant (≥ 20 ventes), la dispersion médiane du prix au m² est d’environ ±24 % autour de la médiane. En tête, Rue Murillo…
Certaines rues affichent des prix au m² remarquablement réguliers : d’une vente à l’autre, on reste dans un mouchoir de poche. Sur les rues à volume…
La médiane cache le bas de marché — celui qui compte quand on a un budget serré. En regardant le 10ᵉ percentile (les ventes les moins chères), le…
Le marché parisien a un rythme saisonnier marqué… en volume, pas en prix. Juillet est le mois le plus actif (16 862 ventes signées), Août le plus…
À prix médian, 500 000 € achètent 57,8 m² dans le 19ᵉ, mais seulement 33,8 m² dans le 6ᵉ — un rapport de 1,7× pour un même chèque. La moyenne…
Paris se lit mieux quartier par quartier qu’arrondissement par arrondissement. Le plus cher, Saint-Thomas-D'Aquin (7ᵉ), atteint 17 061 €/m² — 2,2×…
Sur la carte 3D, la hauteur ET la couleur d’un immeuble valent son prix au m². Paris cesse d’être plat : les quartiers chics de l’ouest et du centre…
Un Paris se vend en studios, l’autre en grands appartements. À l’échelle de la ville, 18 % des ventes portent sur un logement de moins de 25 m².…
Le mythe s’effrite. La rive gauche (5ᵉ, 6ᵉ, 7ᵉ, 13ᵉ, 14ᵉ, 15ᵉ) affiche un prix médian de 10 529 €/m², contre 10 223 €/m² pour la rive droite — à…
La numérotation en escargot de Paris — qui s’enroule depuis le Louvre vers la périphérie — suit étonnamment bien les prix. Les arrondissements à un…
Certaines rues se détachent nettement de leur environnement immédiat. En tête, Avenue Van Dyck (8ᵉ, Europe) affiche une prime de +127 % sur la…
Oui, le marché a nettement ralenti. Le nombre de ventes d’appartements est passé d’un pic de 34 521 en 2022 à un creux de 25 359 en 2024 — une chute…
Choisir son arrondissement ne suffit pas : dans certains, la rue fait presque tout. En comparant, au sein de chaque arrondissement, la rue « chère »…
Les loyers parisiens sont encadrés : chaque quartier a un loyer de référence (médian) et un plafond légal (référence + 20 %). Ils vont de 30,5…
Toutes les rues d’un même quartier ne se valent pas. Certaines se négocient nettement sous la médiane de leur environnement. En tête, Rue…
Entre 2015 et 2025, le prix médian au m² a progressé dans tout Paris (+18 % en moyenne). Le 8ᵉ (Élysée) arrive en tête avec +29 % (9 195 € → 11 838…
La correction post-2022 (−10,3 % en moyenne à Paris) a été très inégale. Le haut de gamme central et ouest a le mieux résisté : le 4ᵉ ne recule que…
Le loyer parisien est encadré (donc assez homogène : 28,3–24,2 €/m²/mois), mais le prix d’achat, lui, varie du simple au double. Résultat : le…
Chaque année, environ 2,38 % du parc en copropriété parisien change de main. Mais la liquidité varie du simple à 1,8 fois selon l’arrondissement :…
À 500 000 €, s’éloigner du cœur de Paris fait mécaniquement gagner de la surface : en moyenne +3,2 m² par kilomètre, soit environ +10 m² tous les…
À l’échelle du quartier aussi, la moyenne peut mentir. En rapportant le 9ᵉ décile de prix au 1ᵉʳ décile (P90/P10), on mesure l’écart entre les…
Le Lab a mesuré, étude après étude, le prix parisien face aux « évidences » du cadre de vie. Le verdict est remarquablement constant : ces atouts…
Le prix parisien épouse le revenu de ses habitants : la corrélation entre prix au m² et niveau de vie médian (INSEE Filosofi 2021) atteint +0,86 —…
Contre l’intuition, les beaux quartiers ne sont pas homogènes : ce sont les plus inégalitaires. L’indice de Gini — qui mesure l’écart des revenus au…
On descend ici à l’adresse. Sur 7 348 immeubles ayant enregistré au moins 6 ventes exploitables (2021–2025), certains se détachent nettement de leur…
Avec 500 000 €, un vrai 3-pièces (40–100 m²) à Paris est un projet très inégal selon l’arrondissement. En rapportant chaque vente de 3-pièces à ce…
En trente ans, le prix au m² parisien a été multiplié par près de 4,0 : de 2 551 € en 1996 à 10 238 €/m² en 2025 (index moyen des 20…
Depuis son pic de 2020, le marché parisien a reculé d’environ −9,4 % en moyenne — mais très inégalement. Les beaux quartiers ont tenu, voire…
La hiérarchie des prix parisiens n’est pas gravée dans le marbre. En classant les 20 arrondissements par prix, de 1996 à 2025, on voit de vrais…
À Paris, la carte des prix a ses lignes de faille. En comparant les quartiers qui partagent une frontière, on repère des sauts brutaux d’un côté à…
L'indice data METROREALTY combine 8 critères à pondérations visibles (liquidité 20 %, mobilité 15 %, environnement 15 %, vie de quartier 15 %,…
À 1 million d’euros, un cap est franchi : ce budget achète au moins 68 m² dans tous les arrondissements. La surface cesse d’être le facteur limitant…
Une moyenne suppose un marché. Or certaines rues en abritent deux : d’un côté des ventes bon marché, de l’autre des ventes bien plus chères, avec…
À Paris, quelques dizaines de mètres suffisent parfois à changer de monde. En comparant, au sein d’un même arrondissement, les rues distantes de…
Les ventes à moins de 100 m d’une station affichent une médiane de 10 250 €/m², contre 9 547 €/m² à plus de 600 m — un écart brut de +7 %. Mais cet…
Idée reçue : le haussmannien se paie plus cher. À arrondissement égal, c’est un mythe. Toutes les époques ressortent à l’indice ~100 : le…
Idée reçue : une passoire thermique se brade. À Paris, les données disent presque le contraire. Sur 144 583 ventes rattachées à un DPE, les prix au…
Le Paris des copropriétés ne se résume pas aux petits immeubles haussmanniens : quelques ensembles géants concentrent des centaines de logements. La…
Idée reçue : à Paris, plus c’est petit, plus c’est cher au m². Les données disent surtout autre chose. Le prix au m² dessine un U selon la surface :…
Autant le métro est un acquis partout (92 % des logements à moins de 5 min), autant le RER — le réseau rapide vers les gares, les aéroports et la…
Oui, et l’effet résiste au contrôle. Le prix au m² décroît régulièrement avec la taille de la copropriété : d’une petite copropriété de charme (10…
Le cliché « plus c’est petit, plus c’est cher au m² » n’est vrai que dans une moitié de Paris. En comparant le prix au m² d’un studio (< 25 m²) à…
Deux constats. D’abord, les passoires thermiques sont partout : 24 % des immeubles parisiens sont classés F ou G, et aucun arrondissement n’y…
La hauteur de l’immeuble ne fait pas le prix — à une exception près. Du petit immeuble bas au bâti haussmannien de 6-8 étages, l’indice contrôlé…
Toutes les lignes ne desservent pas les mêmes quartiers — et cela se voit dans les prix. La ligne 10 est la plus chère : 11 545 €/m² en médiane pour…
La performance énergétique dépend fortement de l’époque. Les immeubles entre-deux-guerres sont les plus souvent des passoires thermiques : 27 %…
À l’achat, la passoire thermique ne se brade quasiment pas à Paris (voir notre étude sur la décote DPE). Mais à l’usage, l’écart est spectaculaire.…
Les adresses cernées de monuments (30 et plus dans 300 m) se vendent 13 025 €/m², contre 9 248 €/m² là où il n’y en a aucun — un écart brut de +41…
Le réseau cyclable parisien est devenu si dense que la proximité d’une piste est presque la règle : 59 % des ventes ont une piste à moins de 150 m.…
Toutes les adresses ne se valent pas côté transport. En comptant les lignes distinctes (métro + RER) accessibles à moins de 10 minutes à pied du…
Le métro n’est pas tout. En comptant tous les arrêts — métro/RER, bus et Vélib’ — accessibles à moins de 5 min à pied, la carte de l’accès sans…
À Paris, le prix décroît régulièrement à mesure qu’on s’éloigne d’un monument historique : de 11 384 €/m² à moins de 100 m à 8 696 € au-delà de 500…
Paris compte 6 885 éléments protégés au titre du patrimoine (Protections Ville de Paris, au PLU). Rapportés au parc de bâtiments, ils se concentrent…
Le chauffage dessine trois Paris. Le gaz — 38 % des logements (diagnostics DPE) — domine dans le 20ᵉ (57 %), le 16ᵉ et le 17ᵉ : vieilles chaudières…
On croit qu’une adresse a un prix. En réalité, dans certains immeubles, l’écart entre les appartements est vertigineux. En comparant, pour chaque…
Se rapprocher du centre se paie — et cela se chiffre. En calculant le temps de trajet réel (métro/RER) de chaque quartier vers Châtelet, puis en le…
Travailler à La Défense ne condamne pas à habiter l’ouest cher. En calculant le temps de trajet réel vers La Défense depuis chaque quartier, puis en…
Châtelet-Les Halles, plus grand nœud de transport d’Europe (RER A, B, D et métros 1, 4, 7, 11, 14), est le point le plus « central » de Paris.…
Gare de Lyon — TGV vers le sud-est, RER A et D, métros 1 et 14 — est une porte de sortie quotidienne pour les Parisiens qui voyagent ou travaillent…
Contre-intuitif : à Paris, le risque d’inondation ne se paie pas. Les logements situés en zone inondable (PPRI de la Seine) se vendent même +5 %…
Le sous-sol de nombreux quartiers de Paris — au sud (14ᵉ, 13ᵉ, 15ᵉ, 5ᵉ) comme au nord (18ᵉ, 19ᵉ, 20ᵉ) — est creusé d’anciennes carrières (calcaire,…
Les logements les mieux épargnés (air sain + calme relatif) se vendent 10 839 €/m², contre 9 850 €/m² pour les fortement exposés — un écart brut de…
Contre-intuitif : à Paris, coller un grand parc ne se paie pas. À moins de 100 m d’un vrai parc, jardin ou square, la médiane est de 10 000 €/m² —…
Contre l’intuition, à Paris la rue arborée ne se paie pas — et les adresses les moins garnies en arbres sont même un peu plus chères (10 910 €/m² à…
Paris n’est pas une ville-musée uniforme — et la transformation ne se joue pas là où on croit. En comptant les chantiers lourds (permis de…
Le tourisme parisien est très concentré. En comptant les hôtels à moins de 500 m, le 9ᵉ domine largement (61 hôtels par logement en médiane), avec…
Paris est plutôt bien pourvu en refuges de fraîcheur : 94 % des logements sont à moins de 5 min à pied d’un îlot (parc, fontaine, baignade, lieu…
La surchauffe estivale se joue d’abord dans la forme urbaine. En classant chaque adresse par sa zone climatique locale (LCZ), on mesure la part de…
La canopée parisienne est tout sauf uniforme. En comptant les arbres présents à moins de 500 m du cœur de chaque quartier (un rayon fixe, pour…
L’intuition dit : les hauteurs, la vue, la lumière, ça se paie. À Paris, les données disent l’inverse. En calculant l’altitude réelle du terrain…
Idée reçue démentie : les quartiers chers ne sont pas les plus sûrs face aux cambriolages — ce sont les plus touchés. Le taux de cambriolages de…
« Emily in Paris » filme une carte postale : Saint-Germain, le Palais-Royal, le pont Alexandre III, le Plaza. Sur les 8 arrondissements de décors…
Pour Paris 2024, les épreuves intra-muros se sont installées dans les décors les plus monumentaux de la capitale : la Tour Eiffel et les Invalides…
Contre-intuitif : à Paris, être entouré de commerces ne se paie presque pas. Les adresses les plus commerçantes (75+ dans 250 m) se vendent 10 843…
Pour les soins de premier recours, Paris tient sa promesse de « ville du quart d’heure ». En tête de la proximité : Kinésithérapeute — 99 % des…
Voici l’exact opposé du désert de spécialistes. Les pharmacies, dont l’implantation est régulée par un quota de population, sont partout : 98 % des…
À Paris, le pain n’est jamais loin : 96 % des logements ont une boulangerie à moins de 200 m (et 65 % à moins de 100 m), pour une distance médiane…
Deux médecines, deux géographies. Les généralistes sont répartis assez équitablement dans Paris (rapport de seulement ×2,3 entre le mieux et le…
L’accès au médecin généraliste est très inégal dans Paris : 37,6 pour 10 000 habitants dans le 8ᵉ, contre seulement 6,5 dans le 18ᵉ — un rapport de…
Paris est une ville de tables : le logement médian compte 75 restaurants à moins de 300 m (5 min à pied). Mais l’animation est très concentrée. Le…
Contrairement à la boulangerie, la grande surface ne borde pas chaque rue : 100 % des logements ont un supermarché à moins de 10 min à pied (95 % à…
À Paris, l’école primaire est un quasi-acquis : 87 % des logements sont à moins de 4 min à pied d’une école (maternelle ou élémentaire), pour une…
La vie culturelle et sportive de proximité est très inégalement répartie. En comptant les équipements de sport, loisirs et culture (cinémas,…
La carte scolaire se paie — mais surtout par la géographie. Les logements du secteur d’un collège très favorisé (IPS 128+) se vendent 11 842 €/m²,…
L’indice de position sociale (IPS) mesure le milieu social des familles. À Paris, l’écart entre collèges privés et publics est massif : IPS moyen de…
En classant les 110 secteurs de collège de Paris (vraie carte scolaire 2026-2027) par prix immobilier, l’échelle va de 6 462 €/m² — secteur Daniel…
Le maillage de crèches est dense mais moins que celui des commerces : 93 % des logements ont une crèche à moins de 5 min à pied (99 % à moins de 10…
En superposant la vraie carte scolaire des collèges (110 secteurs, année 2026-2027) au prix immobilier, une image nuancée apparaît. La plupart des…
Autour des collèges publics au plus fort IPS (milieu social favorisé, IPS médian 136), le m² se négocie à 11 667 € ; autour de ceux au plus faible…
Un « bon collège » de secteur ne se paie pas forcément au prix de l’ouest. En croisant l’IPS (indice de position sociale) des collèges publics et le…
La « ville du quart d’heure » — tout à pied — est presque un fait acquis à Paris : en mesurant, pour chaque logement, la distance aux 7 essentiels…
On imagine les beaux quartiers pleins de commerces variés. Les données disent l’inverse. En mesurant, quartier par quartier, la diversité du…
Dans la collection, voici un cas d’ubiquité : à Paris, le métro ne se paie pas, parce qu’il est partout. 92 % des logements sont à moins de 5 min à…
Contrairement aux arbres — qui, eux, ne se paient pas — un bon secteur scolaire se paie, et cher. L’IPS moyen des collèges publics et le prix au m²…
Après le vert, l’école ou le métro, voici un arbitrage d’une autre nature : le revenu contre le prestige. Comme le loyer est encadré (homogène) et…
On imagine payer un supplément pour la verdure. C’est l’inverse. L’arrondissement le plus arboré à l’adresse, le 13ᵉ (68 arbres à moins de 100 m en…
À Paris, moins de voisins se paie. La taille de copropriété et le prix évoluent en sens inverse (corrélation r = −0,75, forte) : là où l’on achète…
Après le vert (gratuit) et l’école (payante), voici un « payant » assumé : le patrimoine se paie, et cher. En comptant les monuments protégés (base…
Troisième volet de la collection : après les arbres (gratuits) et l’école (payante), la marchabilité, elle, se paie — mais pas toujours. Les…
Méthode. Chaque analyse distingue le fait mesuré, l'association observée, l'interprétation, les limites et ce que les données ne permettent pas d'affirmer — jamais de causalité non démontrée. Sources : DVF (DGFiP), BAN, Cadastre, IDFM, ADEME, INSEE, Ville de Paris, Géorisques… Notre méthode complète →