À quelle distance d’un monument le prix redescend-il ?

Vivre à deux pas d’un monument historique se paie-t-il vraiment — et à partir de quelle distance l’écart s’efface-t-il ?

Confiance 74 · Moyenne · Mis à jour le 08/08/2026 · M11 · Halo patrimonial

Résultat principal prix médian /m² selon la distance au monument le plus proche

Une pente réelle… surtout de la centralité

Valeur≤ 100 m → 500 m + −24 % 11 384 € → 8 696 €/m² le prix baisse de 24 % entre le pied d’un monument et 500 m plus loin — mais l’essentiel tient à la centralité, pas au monument

Chiffres clés

11 384 €≤ 100 m d’un monumentprix médian /m²

8 696 €Au-delà de 500 mprix médian /m²

−24 %Pente brute≤ 100 m → 500 m +

+8 %À arrondissement égalle vrai « halo »

1 882Monumentsbase Mérimée · Paris

continueForme de la baissesans seuil net

148 705Ventes analyséesgéolocalisées

~500 mPortée de la penteoù l’écart s’efface

Réponse courte

À Paris, le prix décroît régulièrement à mesure qu’on s’éloigne d’un monument historique : de 11 384 €/m² à moins de 100 m à 8 696 € au-delà de 500 m, soit −24 %. La baisse est continue, sans seuil net : l’écart ne « disparaît » pas d’un coup, il se dissout progressivement au fil des centaines de mètres. Mais attention au piège : les 1 882 monuments parisiens sont massivement concentrés dans le centre historique, cher pour mille raisons (centralité, bâti ancien, prestige). Une fois qu’on compare à arrondissement égal, le « halo patrimonial » fond : les ventes à moins de 150 m d’un monument ne sont plus que +8 % au-dessus de celles à plus de 300 m du même arrondissement. Autrement dit, la pente de −24 % mesure surtout la distance au centre, pas la vue sur le monument.

Prix médian selon la distance au monument le plus proche la décroissance, bande par bande

1 0–100 m 43 255 ventes 11 384 €/m²

2 100–200 m 46 591 ventes 10 459 €/m²

3 200–300 m 29 772 ventes 10 000 €/m²

4 300–500 m 22 930 ventes 9 413 €/m²

5 500 + m 5 898 ventes 8 696 €/m²

Prix médian au m² des ventes (DVF géolocalisées) selon leur distance au monument historique le plus proche (base Mérimée, 1 882 monuments). Décroissance brute, non corrigée de la centralité.

Explication

① Le fait mesuré

Le prix passe de 11 384 €/m² (≤ 100 m) à 8 696 € (500 m +), soit −24 %, de façon continue. Mais à arrondissement égal, l’écart proche/loin tombe à +8 %.

② L’association

Les monuments se concentrent dans le centre historique, déjà cher : la pente brute mélange donc « proximité d’un monument » et « proximité du centre ». Le contrôle par arrondissement isole le premier — il n’en reste qu’un effet modéré (+8 %). Le patrimoine accompagne les quartiers chers plus qu’il ne les crée à lui seul.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

À la question « à quelle distance l’écart disparaît-il ? », la réponse est : la majeure partie de la pente de −24 % est un effet de centre, pas de vue sur une église classée. Il subsiste tout de même un halo réel mais modéré (+8 % à arrondissement égal) — cohérent avec l’étude de densité, qui trouvait quelques points de prime.

Méthodologie

Sources

Monuments historiques — base MériméeDVF / DGFiP (géolocalisé)Découpage arrondissements

Moteurs

M11

Variables

distance au monument le plus procheprix /m² de la ventearrondissement (via CP)

Échantillon5 bandes de distance · couverture Paris entier

Période · périmètreprix DVF 2021–2025 · Paris intra-muros

La base Mérimée recense les monuments protégés par l’État ; la densité réelle du patrimoine est un peu supérieure. Le contrôle par arrondissement est grossier (l’arrondissement reste hétérogène) mais suffit à révéler le poids de la centralité.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Distance de chaque vente au monument le plus proche (1 882 monuments, grille spatiale) ; médiane par bande ; contrôle : indice relatif à la médiane de l’arrondissement, proche (≤ 150 m) vs loin (≥ 300 m).
Jointure: Vente DVF → monument le plus proche (distance) + arrondissement (CP) → bandes + indice contrôlé.
Échantillon initial → final: 148 705 ventes géolocalisées → 5 bandes de distance
Variable principale: Prix médian /m² par distance au monument (brut et contrôlé arr.)
Variables de contrôle: Contrôle par arrondissement (neutralise la centralité), Bandes de distance, Médianes robustes
Tests de robustesse: Très gros échantillon (points DVF) · Grille spatiale exacte · Comparaison brut vs contrôlé

Limites

Distance au monument le plus proche : elle capture surtout la centralité, les monuments étant concentrés au centre.
Contrôle par arrondissement, pas par quartier ni par rue : il sous-estime encore un peu la centralité résiduelle.
Base Mérimée (monuments protégés par l’État) ; d’autres éléments patrimoniaux ne sont pas comptés.
Prix de la vente, sans correction de surface, d’étage ou d’état.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que la proximité d’un monument « fait » le prix — l’effet propre, à arrondissement égal, est très faible.
Qu’il existe une distance-seuil nette : la baisse brute est continue, et surtout liée au centre.
Que vivre près d’un monument est un bon investissement — aucun effet causal ni rendement n’est mesuré.

FAQ

Vivre près d’un monument historique fait-il monter le prix ?

En apparence oui : le prix passe de 11 384 €/m² à moins de 100 m à 8 696 € au-delà de 500 m (−24 %). Mais à arrondissement égal, cet écart tombe à +8 % : c’est surtout la centralité, pas le monument.

À quelle distance l’écart disparaît-il ?

La baisse est continue, sans seuil net, et s’étale sur environ 500 m. Mais comme elle traduit surtout l’éloignement du centre, l’« écart propre au monument » est déjà très faible dès qu’on compare des biens du même arrondissement.

Pourquoi la proximité d’un monument semble-t-elle si valorisée ?

Parce que les monuments se concentrent dans le centre historique, cher pour d’autres raisons (centralité, bâti ancien, prestige). La corrélation est réelle, la causalité non : le patrimoine accompagne les quartiers chers, il ne les crée pas.

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