Où le choix de la rue change (presque) tout ?

Dans certains arrondissements, deux rues voisines affichent des prix très différents ; dans d’autres, tout se vaut. Où l’adresse précise pèse-t-elle le plus ?

Confiance 88 · Élevée · Mis à jour le 29/07/2026 · M13 · Dispersion inter-rues par arr.

Résultat principal écart de prix entre rues · P90 / P10

L’arrondissement le plus contrasté

Valeur8ᵉ ×1,53 11 172 € → 17 115 €/m² dans le 8ᵉ, la rue chère se paie 1,53× la rue abordable — quand le 9ᵉ, plus homogène, se tient à ×1,17

Chiffres clés

×1,53Le + contrasté · 8ᵉrue chère / rue abordable

×1,17Le + homogène · 9ᵉpeu d’écart entre rues

5 943 €Écart de rue · 8ᵉdu P10 au P90/m²

×1,502ᵉ + contrasté · 18ᵉ« double visage »

17 115 €Rue chère · 8ᵉP90 des médianes de rue

11 172 €Rue abordable · 8ᵉP10 des médianes de rue

2 535Rues classées≥ 10 ventes

20Arr. comparés≥ 15 rues

Réponse courte

Choisir son arrondissement ne suffit pas : dans certains, la rue fait presque tout. En comparant, au sein de chaque arrondissement, la rue « chère » (P90 des médianes de rue) à la rue « abordable » (P10), le contraste est maximal dans le 8ᵉ (×1,53 : de 11 172 € à 17 115 €/m²) et le 18ᵉ, ce dernier illustrant le classique « double visage » entre quartiers chics et populaires. À l’opposé, le 9ᵉ est le plus homogène (×1,17) : d’une rue à l’autre, on y paie à peu près le même prix. Autrement dit, dans les arrondissements contrastés, l’adresse précise pèse autant que l’arrondissement lui-même.

Écart de prix entre rues, par arrondissement ratio rue chère (P90) / rue abordable (P10) · fourchette en sous-titre

1 8ᵉ arrondissement 11 172 € → 17 115 €/m² · 85 rues ×1,53

2 18ᵉ arrondissement 7 777 € → 11 635 €/m² · 213 rues ×1,50

3 4ᵉ arrondissement 11 890 € → 16 806 €/m² · 63 rues ×1,41

4 16ᵉ arrondissement 9 887 € → 13 451 €/m² · 242 rues ×1,36

5 7ᵉ arrondissement 12 657 € → 17 062 €/m² · 90 rues ×1,35

6 6ᵉ arrondissement 13 220 € → 17 608 €/m² · 87 rues ×1,33

7 1ᵉʳ arrondissement 11 808 € → 15 524 €/m² · 40 rues ×1,31

8 17ᵉ arrondissement 9 303 € → 12 222 €/m² · 198 rues ×1,31

9 19ᵉ arrondissement 7 556 € → 9 841 €/m² · 129 rues ×1,30

10 13ᵉ arrondissement 8 187 € → 10 472 €/m² · 137 rues ×1,28

Rapport entre le 90ᵉ et le 10ᵉ percentile des médianes de rue de chaque arrondissement (rues ≥ 10 ventes). Plus le ratio est élevé, plus le prix varie d’une rue à l’autre. DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

L’écart entre rues va de ×1,17 (9ᵉ, homogène) à ×1,53 (8ᵉ). Les arrondissements les plus contrastés sont le 8ᵉ, le 18ᵉ et le 4ᵉ.

② L’association

Ces arrondissements juxtaposent des quartiers très différents : Triangle d’Or et abords de gare dans le 8ᵉ ; Montmartre chic et faubourgs populaires dans le 18ᵉ. Les plus homogènes (9ᵉ, 10ᵉ) ont un tissu urbain plus uniforme.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Pour un acheteur, la leçon est concrète : dans un arrondissement contrasté, se tromper de rue peut coûter plus cher que se tromper d’arrondissement. Là où l’écart est faible, on peut se fier à la moyenne du quartier ; là où il est fort, il faut regarder rue par rue.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPCadastre / RNB (rattachement voie)

Moteurs

M13

Variables

médiane de prix par ruepercentiles P10/P90 par arrarrondissement

Échantillon20 arrondissements · couverture 146 233 ventes

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Le ratio compare des rues « typiques » chères et abordables (P90/P10), pas les extrêmes absolus : il reflète l’hétérogénéité courante, pas quelques rues hors norme. Il dépend du nombre de rues par arrondissement.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Médiane de prix par rue (≥ 10 ventes) ; par arrondissement, P10 et P90 des médianes de rue ; ratio P90/P10 ; arr. retenus ≥ 15 rues.
Jointure: Vente → rue (médiane) → distribution des médianes de rue par arrondissement → ratio P90/P10.
Échantillon initial → final: 2 535 rues (≥ 10 ventes) → 20 arrondissements
Variable principale: Ratio P90/P10 des médianes de rue, par arrondissement
Variables de contrôle: Percentiles P10/P90 (robustes aux rues extrêmes), Seuil de rues par arr.
Tests de robustesse: Médiane par rue · P10/P90 (pas les extrêmes) · ≥ 15 rues par arr.

Limites

Le ratio porte sur les médianes de rue, pas sur les biens individuels (encore plus dispersés).
Les arrondissements ont des nombres de rues très différents, ce qui influence les percentiles.
Une médiane de rue à faible volume reste sensible à la composition des ventes.
Périmètre appartements ; ni maisons, ni locaux.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Qu’une rue chère « vaut mieux » qu’une rue abordable — le prix ne juge ni la qualité de vie ni le bien.
Que l’écart vient d’un seul facteur — bâti, calme, standing et réputation se combinent.
Qu’un bien précis suivra la médiane de sa rue — la dispersion intra-rue s’ajoute (voir A006).

FAQ

Dans quel arrondissement le prix varie-t-il le plus d’une rue à l’autre ?

Le 8ᵉ : la rue chère y coûte 1,53× la rue abordable (de 11 172 € à 17 115 €/m²). Le 18ᵉ suit, avec son contraste entre quartiers chics et populaires.

Où l’adresse compte-t-elle le moins ?

Dans le 9ᵉ (×1,17) : le tissu y est homogène, on paie à peu près le même prix d’une rue à l’autre. On peut s’y fier à la moyenne du quartier.

Du même moteur

Les rues où le prix varie le plus (dans la rue)›Les rues les plus chères de Paris›Les rues les plus abordables de Paris›Les rues qui se vendent plus cher que leur quartier›Les arrondissements qui ont le plus progressé en 10 ans›L’école au coin de la rue : où est-elle la plus proche ?›

Ces arrondissements en détail

Prix, quartiers et adresses de chaque arrondissement sur data METROREALTY.

METROREALTY · Estimation Un projet immobilier à Paris ? Obtenez une estimation de votre bien, fondée sur les mêmes données publiques (DVF) que Le Lab.

Faire estimer mon bien →

← Toutes les études du Lab Ouvrir la carte