Les rues où la moyenne ne veut rien dire

Certaines rues n’ont pas un prix, mais deux : deux populations de ventes bien distinctes, qu’aucune moyenne ne résume. Où ce « double marché » est-il le plus net ?

Confiance 72 · Moyenne · Mis à jour le 07/08/2026 · M13 · Bimodalité par rue

Résultat principal écart entre les deux pôles de prix d’une rue

Deux marchés sur une même rue

ValeurRue Fabert ×2,06 13 334 € et 27 496 €/m² 7ᵉ · deux pôles de ventes séparés par ×2,06, sur 32 ventes

Chiffres clés

×2,06Double marché le plus netRue Fabert

13 334 €Pôle bas (top)Rue Fabert

27 496 €Pôle haut (top)Rue Fabert

173Rues à deux pôlesséparés d’au moins ×1,5

×1,942ᵉ rueAvenue du Président Wilson

×1,933ᵉ ruePassage Doisy

1 502Rues testées≥ 25 ventes

146 233Ventes analysées2021–2025

Réponse courte

Une moyenne suppose un marché. Or certaines rues en abritent deux : d’un côté des ventes bon marché, de l’autre des ventes bien plus chères, avec peu de biens entre les deux. En séparant les ventes de chaque rue en deux groupes, on repère ces distributions bimodales. La plus nette : Rue Fabert (7ᵉ), avec un pôle à 13 334 €/m² et un autre à 27 496 € — un rapport de ×2,06 entre les deux. 173 rues présentent ainsi deux pôles séparés d’au moins ×1,5, chacun bien peuplé. En cause : une même voie qui mêle studios et grands appartements, immeubles rénovés et anciens, côté avec vue et côté cour. Sur ces rues, l’estimation « à la moyenne » est trompeuse : il faut savoir de quel côté du marché on se trouve.

Sur la carte rues aux prix à deux pôles

Chaque élément du classement est épinglé sur la carte de Paris, en fond (couleur = prix DVF du quartier).

Top 10 des rues à deux pôles de prix sur 1 502 rues

1 Rue Fabert 7ᵉ · 13 334 € / 27 496 € · 32 ventes ×2,06

2 Avenue du Président Wilson 8ᵉ · 12 758 € / 24 713 € · 52 ventes ×1,94

3 Passage Doisy 17ᵉ · 6 412 € / 12 345 € · 38 ventes ×1,93

4 Rue de Varenne 7ᵉ · 12 419 € / 23 625 € · 59 ventes ×1,90

5 Avenue Charles Floquet 7ᵉ · 10 588 € / 19 911 € · 41 ventes ×1,88

6 Rue du Bac 7ᵉ · 11 003 € / 20 419 € · 123 ventes ×1,86

7 Rue Visconti 6ᵉ · 10 630 € / 19 403 € · 35 ventes ×1,83

8 Rue de l'Odéon 6ᵉ · 14 599 € / 26 549 € · 25 ventes ×1,82

9 Rue de la Grande Truanderie 1ᵉʳ · 6 993 € / 12 711 € · 26 ventes ×1,82

10 Rue Mirabeau 16ᵉ · 6 376 € / 11 539 € · 37 ventes ×1,81

Chaque rue (≥ 25 ventes) est séparée en deux groupes de prix (partition minimisant la variance interne). On retient celles où les deux pôles sont bien peuplés (≥ 30 % chacun) et nettement séparés. DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

La rue la plus « à deux marchés » sépare ses ventes en deux pôles à 13 334 € et 27 496 €/m² (×2,06), chacun regroupant une part significative des transactions. 173 rues présentent un tel double marché.

② L’association

La bimodalité trahit une hétérogénéité de biens sur une même voie : petites surfaces contre grands appartements, immeubles rénovés contre bâti ancien, adresses avec vue contre logements sur cour ou rez-de-chaussée. Deux produits différents, un même nom de rue.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

À distinguer de la simple dispersion : une rue peut être très dispersée mais avec des prix étalés en continu. Ici, il y a deux bosses — un vide relatif entre deux niveaux. La conséquence pratique est directe : sur ces rues, se fier à la médiane ou à la moyenne peut surévaluer un bien du bas de gamme ou sous-évaluer un bien du haut. Il faut estimer par segment.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPBANCadastre

Moteurs

M01M13

Variables

pm2 (valeur/surface)rue (BAN)partition en 2 groupespoids des pôles

Échantillon1 030 rues bimodales · couverture rues à fort volume

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

La partition en deux groupes existe toujours ; la contrainte d’équilibre (≥ 30 % par pôle) et l’écart minimal évitent de qualifier de « bimodale » une rue à un simple point aberrant. Les rues proches du seuil restent sensibles.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Ventes d’appartements par rue, pm2 ∈ [2000, 60000] ; partition 2-means 1D minimisant la variance intra ; on retient les rues à deux pôles peuplés (≥ 30 % chacun).
Jointure: Ventes DVF → rue → distribution des pm2 → séparation en deux groupes.
Échantillon initial → final: 1 502 rues ≥ 25 ventes → 1 030 rues bimodales
Variable principale: Écart entre les deux pôles de prix d’une rue
Variables de contrôle: Seuil de volume élevé, Équilibre des deux pôles imposé, Distinction bimodalité / dispersion
Tests de robustesse: Partition optimale (variance minimale) · Contrainte d’équilibre des pôles · Volume minimal par rue

Limites

Rues sous 25 ventes exclues : trop peu de points pour juger d’une bimodalité.
La séparation en deux groupes est statistique : elle ne dit pas la cause (surface, état, étage, exposition).
Deux pôles ≠ deux côtés de rue : la géolocalisation fine des ventes n’est pas utilisée ici.
Une rue longue peut mêler des micro-marchés distincts, ce qui crée une fausse bimodalité.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que les deux pôles correspondent à deux côtés ou deux tronçons précis — ce n’est pas mesuré.
Qu’un logement donné appartient à tel pôle — il faut regarder ses caractéristiques.
Que la bimodalité est un signe de bonne ou mauvaise affaire — c’est une structure de marché, pas un jugement.

FAQ

Qu’est-ce qu’une rue « à deux pôles de prix » ?

Une rue dont les ventes se répartissent en deux groupes distincts plutôt qu’autour d’une valeur centrale. Sur Rue Fabert (7ᵉ), un pôle est à 13 334 €/m² et l’autre à 27 496 € — ×2,06, avec peu de ventes entre les deux.

En quoi est-ce différent d’une rue très dispersée ?

Une rue dispersée a des prix étalés en continu ; une rue bimodale a deux « bosses » séparées par un creux. Dans le premier cas la médiane reste un repère ; dans le second, elle tombe dans le vide entre les deux marchés.

Pourquoi une rue a-t-elle deux marchés ?

Parce qu’elle mêle des biens très différents : studios et grands appartements, immeubles rénovés et anciens, logements avec vue et logements sur cour. Deux produits distincts se vendent sous le même nom de rue.

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