Les quartiers où le prix au m² est le plus contrasté

Dans quels quartiers l’écart entre les ventes bon marché et les ventes chères est-il le plus grand — là où une moyenne cache le plus de réalités ?

Confiance 82 · Élevée · Mis à jour le 07/08/2026 · M13 · Dispersion par quartier

Résultat principal rapport interdécile P90 / P10 · par quartier

Quartier le plus contrasté — Saint-Germain-l'Auxerrois

ValeurP10 → P90 du m² ×2,9 9 209 € → 26 755 € 1ᵉʳ · les biens du haut y coûtent 2,9× ceux du bas

Chiffres clés

×2,9Quartier le plus contrastéSaint-Germain-l'Auxerrois

×1,8Quartier médianrapport P90/P10

×1,6Quartier le plus homogèneJavel

1Quartiers > ×2,5très contrastés

9 209 €P10 du m² (top)Saint-Germain-l'Auxerrois

26 755 €P90 du m² (top)Saint-Germain-l'Auxerrois

80Quartiers analysés≥ 40 ventes

P90 / P10Indicateurrapport interdécile

Réponse courte

À l’échelle du quartier aussi, la moyenne peut mentir. En rapportant le 9ᵉ décile de prix au 1ᵉʳ décile (P90/P10), on mesure l’écart entre les ventes les plus chères et les plus abordables d’un même quartier. En tête, Saint-Germain-l'Auxerrois (1ᵉʳ) : les biens du haut de gamme s’y vendent ×2,9 ceux du bas (9 209 € → 26 755 €/m²). Le quartier type affiche un rapport de ×1,8, et 1 quartiers dépassent ×2,5. À l’opposé, Javel (15ᵉ) est le plus homogène (×1,6). Forte dispersion = quartier mixte : y coexistent petites surfaces et grands appartements, adresses prisées et rues ordinaires, bâti ancien et récent.

Top 10 des quartiers les plus contrastés rapport P90/P10 sur 80 quartiers

1 Saint-Germain-l'Auxerrois 1ᵉʳ · 14 520 €/m² ×2,9

2 Invalides 7ᵉ · 15 706 €/m² ×2,5

3 Notre-Dame 4ᵉ · 15 361 €/m² ×2,5

4 Champs-Elysées 8ᵉ · 17 018 €/m² ×2,4

5 Saint-Germain-des-Prés 6ᵉ · 16 325 €/m² ×2,3

6 Saint-Thomas-d'Aquin 7ᵉ · 17 061 €/m² ×2,3

7 Odéon 6ᵉ · 15 714 €/m² ×2,2

8 Place-Vendôme 1ᵉʳ · 14 522 €/m² ×2,2

9 Palais-Royal 1ᵉʳ · 13 190 €/m² ×2,2

10 Gaillon 2ᵉ · 12 865 €/m² ×2,1

Rapport interdécile = 9ᵉ décile / 1ᵉʳ décile du prix au m² dans le quartier (DVF 2021–2025, quartiers ≥ 40 ventes). Plus il est élevé, plus les ventes chères et abordables coexistent.

Explication

① Le fait mesuré

Dans Saint-Germain-l'Auxerrois, le prix au m² du 9ᵉ décile est ×2,9 celui du 1ᵉʳ décile (9 209 € → 26 755 €). Le quartier médian est à ×1,8 ; le plus homogène, Javel, à ×1,6.

② L’association

Les quartiers très contrastés sont souvent les plus mixtes : cœurs historiques mêlant hôtels particuliers et petits logements, secteurs en transition, ou quartiers étendus réunissant plusieurs micro-marchés. La dispersion suit l’hétérogénéité du bâti et des adresses.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Là où le rapport est élevé, la médiane du quartier ne suffit pas : deux biens voisins peuvent valoir du simple au triple. Pour estimer, il faut descendre à la rue et à l’adresse. Un quartier homogène, lui, rend le prix plus lisible — sans dire s’il est cher ou non.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPDécoupage quartiers — Ville de Paris

Moteurs

M13

Variables

prix médian /m²P10 (pmin)P90 (pmax)nombre de ventesquartier

Échantillon80 quartiers · couverture quartiers à volume suffisant

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros · 80 quartiers administratifs

Les déciles P10/P90 sont issus des ventes exploitables du quartier. La dispersion mêle typologie, état et localisation fine, non séparés ici.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Quartiers parisiens ≥ 40 ventes pour des déciles fiables ; rapport interdécile = P90 / P10 du prix au m².
Jointure: Ventes DVF → quartier administratif ; déciles P10/P90 et médiane par quartier.
Échantillon initial → final: 80 quartiers (≥ 40 ventes) → 80 quartiers
Variable principale: Rapport interdécile P90/P10 du prix au m² par quartier
Variables de contrôle: Seuil de volume, Comparaison au quartier médian et au plus homogène
Tests de robustesse: Déciles robustes aux extrêmes · Rapport relatif comparable · Volume minimal imposé

Limites

Quartiers sous 40 ventes exclus : déciles peu fiables.
La dispersion agrège des causes distinctes (surface, état, étage, adresse) non isolées.
Un quartier étendu réunit plusieurs micro-marchés, ce qui gonfle mécaniquement le rapport.
Mesure descriptive, sans correction de la composition des ventes.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Qu’un quartier contrasté est « risqué » — c’est une mesure d’hétérogénéité, pas de qualité ni de tendance.
Qu’un bien précis y vaut la médiane — justement, elle y est peu représentative.
Que la dispersion prédit une évolution de prix — c’est une photographie.

FAQ

Quel quartier a les prix les plus contrastés à Paris ?

Saint-Germain-l'Auxerrois (1ᵉʳ) : le prix au m² du 9ᵉ décile y vaut ×2,9 celui du 1ᵉʳ décile (9 209 € → 26 755 €). Le quartier médian est à ×1,8.

Pourquoi un quartier est-il contrasté ?

Parce qu’il mêle des réalités : petites surfaces et grands appartements, adresses prisées et rues ordinaires, bâti ancien et récent. Plus le quartier est hétérogène, plus l’écart entre ventes chères et abordables est grand.

Que faire d’un quartier très dispersé quand on achète ?

Ne pas se fier à sa médiane : elle cache tout. Il faut comparer à l’échelle de la rue et de l’adresse, où l’écart se resserre — c’est là que se joue le vrai prix.

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