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Petit immeuble de charme ou grande copropriété : le nombre de voisins pèse-t-il sur le prix à Paris ? La géographie est sans appel.

Confiance 82 · Élevée · Mis à jour le 29/07/2026 · M18 · Copropriété × budget

Résultat principal petits immeubles vs grands ensembles

Le prix de l’intimité (peu de voisins)

Valeurtaille copro ↔ prix +28 % r = −0,75 les 5 arrondissements aux plus petites copropriétés coûtent +28 % de plus au m² que ceux dominés par les grands ensembles

Chiffres clés

45Copro médiane · 19ᵉle + collectif · 8 533 €/m²

22Copro médiane · 6ᵉle + intime · 14 800 €/m²

+28 %Surcoût « petits immeubles »top 5 vs bottom 5

r = −0,75Lien voisins ↔ prixnégatif : moins = plus cher

10 %Ventes en grand ensemble120 logements et +

372ᵉ + collectif · 15ᵉ10 126 €/m²

44 723Copropriétésregistre RNIC

54 578Ventes rattachées2021–2025

Réponse courte

À Paris, moins de voisins se paie. La taille de copropriété et le prix évoluent en sens inverse (corrélation r = −0,75, forte) : là où l’on achète le moins cher, on habite des grands ensembles — le 19ᵉ, le plus « collectif » (copropriété médiane de 45 logements), affiche 8 533 €/m². À l’inverse, les arrondissements de petits immeubles — le 6ᵉ en tête (22 logements par copropriété) — grimpent à 14 800 €/m². Sur la période, 10 % des ventes se font dans une copropriété de 120 logements et plus, très majoritairement dans l’est et la périphérie. Le petit immeuble intime est un marqueur du centre cher — et, à quartier égal, conserve une prime bien réelle (voir notre étude dédiée).

Taille médiane de copropriété par arrondissement nb de logements de la copropriété · prix médian en sous-titre

1 19ᵉ arrondissement prix médian 8 533 €/m² 45 logts/copro

2 15ᵉ arrondissement prix médian 10 126 €/m² 37 logts/copro

3 20ᵉ arrondissement prix médian 8 833 €/m² 36 logts/copro

4 10ᵉ arrondissement prix médian 10 000 €/m² 35 logts/copro

5 11ᵉ arrondissement prix médian 10 437 €/m² 35 logts/copro

6 12ᵉ arrondissement prix médian 9 601 €/m² 34 logts/copro

7 16ᵉ arrondissement prix médian 11 322 €/m² 34 logts/copro

8 13ᵉ arrondissement prix médian 9 375 €/m² 33 logts/copro

9 18ᵉ arrondissement prix médian 9 333 €/m² 30 logts/copro

10 5ᵉ arrondissement prix médian 12 272 €/m² 27 logts/copro

Nombre médian de logements de la copropriété (RNIC) autour des ventes, par arrondissement, avec le prix médian. Les plus « collectifs » (grands ensembles) en tête — et souvent les moins chers. DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

La copropriété médiane va de 22 logements (6ᵉ) à 45 (19ᵉ), et suit le prix en négatif (r = −0,75) : plus les immeubles sont grands, moins c’est cher.

② L’association

Deux Paris se superposent : le centre et l’ouest, faits de petits immeubles anciens (hôtels particuliers, copropriétés de quelques lots), sont les plus chers ; l’est et la périphérie, marqués par les grands ensembles d’après-guerre, sont plus abordables. La taille de copropriété est d’abord un marqueur de tissu urbain et d’époque.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

« Peu de voisins » se paie — mais surtout parce que c’est une caractéristique des quartiers déjà chers. Cela dit, l’effet ne disparaît pas totalement à quartier fixé : notre étude contrôlée montre qu’une petite copropriété garde une prime d’environ +7 points sur un grand ensemble. Intimité et rareté ont, en partie, une valeur propre.

Méthodologie

Sources

RNIC (registre des copropriétés)DVF / DGFiP

Moteurs

M18

Variables

nb de logements de la copropriété (lotsHab)prix médian/m²arrondissement

Échantillon20 arrondissements · couverture ventes en copropriété identifiée

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Collection éditoriale : met en récit un résultat déjà établi (A023, prime des petites copropriétés). Corrélation écologique (20 arr.), pas individuelle.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: pm2 ∈ [2000, 60000] €/m² ; taille = logements de la copropriété de la parcelle (RNIC) ; médiane par arrondissement ; corrélation sur n = 20.
Jointure: Vente DVF (parcelle) → nb de logements de la copropriété (RNIC) → médiane par arrondissement + prix ; corrélation écologique.
Échantillon initial → final: 44 723 copropriétés · 54 578 ventes rattachées → 20 arrondissements
Variable principale: Taille médiane de copropriété et prix médian, par arrondissement
Variables de contrôle: Corrélation écologique (n = 20), Renvoi à l’étude contrôlée A023
Tests de robustesse: Registre RNIC exhaustif · Médianes par arr. · Corrélation forte

Limites

Corrélation au niveau des 20 arrondissements (écologique) : ne vaut pas pour une adresse précise.
La taille de copropriété est celle du RNIC rattaché à la parcelle, pas toujours du bâtiment vendu.
Le nombre de voisins ne dit rien de la qualité de la copropriété (charges, entretien, ambiance).
Petites et grandes copropriétés ont chacune leurs avantages (charges mutualisées, services…).

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que le nombre de voisins « fait » le prix — c’est d’abord un marqueur de quartier et d’époque.
Qu’une petite copropriété est « mieux » — grands ensembles et petits immeubles ont chacun leurs atouts.
Que chaque grand ensemble est bon marché — la médiane d’arrondissement masque de forts écarts.

FAQ

Un petit immeuble coûte-t-il plus cher qu’un grand ensemble à Paris ?

Oui : les arrondissements de petites copropriétés coûtent +28 % de plus au m² (r = −0,75). C’est d’abord un effet de quartier — mais à quartier égal, la petite copropriété garde une prime d’environ +7 points (voir A023).

Où trouve-t-on les grands ensembles à Paris ?

Surtout dans l’est et la périphérie : le 19ᵉ a la copropriété médiane la plus grande (45 logements). 10 % des ventes s’y font dans une copropriété de 120 logements ou plus — des secteurs plus abordables.

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