Les grandes copropriétés se vendent-elles moins cher ?

Q: Une petite copropriété se vend-elle plus cher au m² ?

Oui : à arrondissement égal, elle garde +7 pts d’avance d’indice sur un grand ensemble. Petit immeuble = cachet, charges maîtrisées, gestion de proximité.

Q: Pourquoi les grands ensembles décotent-ils ?

Ils se vendent en médiane −14 % sous une petite copropriété, et −4 pts sous leur arrondissement. Image plus banalisée, charges lourdes, souvent construction d’après-guerre — mais l’écart mêle taille et époque du bâti.

À Paris, la taille de la copropriété (petit immeuble de charme ou grand ensemble) influence-t-elle le prix au m² — même à arrondissement égal ?

Confiance 85 · Élevée · Mis à jour le 22/07/2026 · M18 · Taille de copropriété ↔ prix

Résultat principal petite copro vs grand ensemble · contrôlé

Avantage prix des petites copropriétés

ValeurPetite / grand ensemble +7 pts 10 931 € vs 9 375 €/m² à arrondissement égal, une petite copropriété se vend +7 pts d’indice au-dessus d’un grand ensemble

Chiffres clés

+7 ptsAvance petite copro (contrôlée)vs grand ensemble

−4 ptsDécote grand ensemblevs son arrondissement

−14 %Écart brutpetite vs grand ensemble

10 931 €Médiane · petite copro2 543 ventes

9 375 €Médiane · grand ensemble5 383 ventes

54 578Ventes rattachéesà une copropriété

17 372Parcelles en copropriétéRNIC

100Indice = médiane d’arr.< 100 : décote

Réponse courte

Oui, et l’effet résiste au contrôle. Le prix au m² décroît régulièrement avec la taille de la copropriété : d’une petite copropriété de charme (10 931 €/m², indice 103) à un grand ensemble de 120 logements et plus (9 375 €/m², indice 96), soit −14 % en brut. Surtout, à arrondissement égal, la petite copropriété conserve +7 pts d’avance d’indice, et le grand ensemble décote de −4 pts sous son arrondissement. Le marché valorise le petit immeuble (cachet, charges maîtrisées, moins d’anonymat) et déprécie légèrement les grandes copropriétés — un des rares facteurs, hors emplacement et surface, à laisser une trace nette dans les prix.

Prix médian au m² par taille de copropriété brut · indice = vs médiane d’arr.

1 Petite copropriété moins de 10 logements · 2 543 ventes · indice 103 10 931 €/m²

2 Copropriété moyenne 10 à 30 logements · 23 356 ventes · indice 100 10 453 €/m²

3 Grande copropriété 30 à 60 logements · 15 852 ventes · indice 100 10 172 €/m²

4 Très grande copropriété 60 à 120 logements · 7 444 ventes · indice 100 9 897 €/m²

5 Grand ensemble 120 logements et + · 5 383 ventes · indice 96 9 375 €/m²

Copropriétés RNIC (nb de logements) rattachées aux ventes DVF par parcelle. « Indice » = médiane du rapport prix / médiane d’arrondissement (100 = niveau de l’arr.). DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

Le prix au m² baisse de façon monotone avec la taille de la copropriété : 10 931 €/m² (petite) → 9 375 €/m² (grand ensemble), soit −14 % en brut. Le profil est régulier.

② L’association

Contrairement à la plupart des aménités, cet écart survit au contrôle par arrondissement : petite copro à l’indice 103, grand ensemble à 96. La taille de la copropriété laisse donc une empreinte propre dans les prix, à quartier fixé.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Le petit immeuble se paie : cachet, charges plus lisibles, gestion de proximité, rareté. Les grands ensembles — souvent d’après-guerre — pâtissent d’une image plus banalisée. Attention toutefois : la taille est corrélée à l’époque de construction, qui joue aussi (voir limites).

Méthodologie

Sources

RNIC (registre des copropriétés)DVF / DGFiP

Moteurs

M18

Variables

nb de logements de la copropriété (lotsHab)pm2 (vente réelle)id_parcellearrondissement

Échantillon5 tranches de taille · couverture 17 372 parcelles en copropriété

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Effet net et régulier sur 54 578 ventes. Réserve : la taille de copropriété est corrélée à l’époque de construction (grands ensembles d’après-guerre) — une part de l’écart peut refléter l’âge/qualité du bâti, non la seule taille.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: pm2 ∈ [2000, 60000] €/m² ; taille = total des logements en copropriété sur la parcelle (RNIC) ; tranches fixes.
Jointure: Vente DVF (parcelle) → logements en copropriété de la parcelle (RNIC) → tranche de taille ; contrôle par médiane d’arrondissement.
Échantillon initial → final: 44 723 copropriétés · 54 578 ventes rattachées → 5 tranches de taille
Variable principale: Prix médian au m² par taille de copropriété (indice contrôlé arr.)
Variables de contrôle: Arrondissement (indice = pm2 / médiane arr.)
Tests de robustesse: Gros échantillon · Gradient monotone · Indice relatif à l’arr.

Limites

La taille de copropriété est corrélée à l’époque de construction : l’effet « taille » et l’effet « âge du bâti » sont partiellement mêlés.
Le nombre de logements est agrégé au niveau de la parcelle (plusieurs copropriétés possibles) : approximation.
Contrôle par arrondissement, pas au quartier fin ni à l’étage/standing du bien.
Le RNIC déclare des logements en copropriété ; les immeubles mono-propriété ou sociaux ne sont pas couverts de la même façon.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que la taille « cause » la décote — charges, époque et standing y contribuent aussi.
Qu’une grande copropriété est un mauvais achat — charges et prestations varient énormément.
Que chaque petite copropriété se vend au-dessus de son quartier — la médiane masque la dispersion.

FAQ

Une petite copropriété se vend-elle plus cher au m² ?

Oui : à arrondissement égal, elle garde +7 pts d’avance d’indice sur un grand ensemble. Petit immeuble = cachet, charges maîtrisées, gestion de proximité.

Pourquoi les grands ensembles décotent-ils ?

Ils se vendent en médiane −14 % sous une petite copropriété, et −4 pts sous leur arrondissement. Image plus banalisée, charges lourdes, souvent construction d’après-guerre — mais l’écart mêle taille et époque du bâti.

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