Quels arrondissements résistent le mieux quand le marché baisse ?

Depuis le pic de 2020, les prix parisiens reculent. Cette baisse a-t-elle frappé tout le monde de la même façon — ou certains quartiers ont-ils tenu bien mieux que d’autres ?

Confiance 76 · Élevée · Mis à jour le 07/08/2026 · M04 · Résistance à la baisse

Résultat principal correction 2020 → 2025 · par arr.

Le prestige a amorti le choc

Valeurle mieux / le moins bien +0,76 8ᵉ +3,9 % vs 19ᵉ −15,9 % plus un arrondissement était cher, mieux il a résisté à la baisse (corrélation +0,76)

Chiffres clés

+0,76Résistance ↔ prixcorrection 2020–2025

+3,9 %+ résistant · 8ᵉÉlysée

−15,9 %− résistant · 19ᵉButtes-Chaumont

−9,4 %Moyenne Paris2020 → 2025

20 ptsÉcart de résistance8ᵉ vs 19ᵉ

1/20Arr. en haussemalgré la correction

0,23Même lien en 2008 ?quasi nul → non

2020Pic du marchédébut de la correction

Réponse courte

Depuis son pic de 2020, le marché parisien a reculé d’environ −9,4 % en moyenne — mais très inégalement. Les beaux quartiers ont tenu, voire progressé : le 8ᵉ (Élysée) affiche +3,9 %, suivi du 6ᵉ et du 7ᵉ. À l’autre bout, les arrondissements populaires du nord-est ont le plus cédé : le 19ᵉ (Buttes-Chaumont) perd −15,9 % — un écart de 20 points. Le lien avec le prix est net : corrélation +0,76 entre cherté et résistance. Explication probable : la hausse des taux a surtout frappé les acheteurs à crédit du marché de masse, tandis que le haut de gamme, plus au comptant et internationalisé, a mieux encaissé. Nuance essentielle : ce n’est pas une loi. Lors de la crise de 2008, la baisse fut bien plus uniforme (corrélation avec le prix quasi nulle, 0,23) : le « refuge prestige » est une caractéristique de cette correction, pas de toutes.

Résistance à la baisse par arrondissement (2020 → 2025) variation du prix moyen depuis le pic

1 8ᵉ · Élysée 12 592 €/m² +3,9 %

2 6ᵉ · Luxembourg 14 800 €/m² −1,5 %

3 7ᵉ · Palais-Bourbon 14 484 €/m² −3,7 %

4 3ᵉ · Temple 12 223 €/m² −5,1 %

5 4ᵉ · Hôtel-de-Ville 13 000 €/m² −6,1 %

6 16ᵉ · Passy 11 364 €/m² −8,1 %

7 1ᵉʳ · Louvre 12 813 €/m² −8,3 %

8 9ᵉ · Opéra 11 297 €/m² −8,5 %

9 2ᵉ · Bourse 11 667 €/m² −8,9 %

10 13ᵉ · Gobelins 9 167 €/m² −9,6 %

Variation du prix moyen annuel entre le pic de 2020 et 2025, par arrondissement (série reconstruite 1996→2025). Plus la valeur est proche de zéro (ou positive), mieux l’arrondissement a résisté.

Explication

① Le fait mesuré

Depuis 2020, la baisse va de +3,9 % (8ᵉ) à −15,9 % (19ᵉ), soit 20 points d’écart, pour une moyenne de −9,4 %. La corrélation entre prix et résistance atteint +0,76 : plus c’était cher, mieux ça a tenu.

② L’association

Le haut de gamme central (8ᵉ, 6ᵉ, 7ᵉ, Marais) s’appuie sur une demande peu sensible au crédit — apports élevés, achats au comptant, clientèle internationale, rareté. Le marché de masse du nord-est dépend davantage de l’emprunt : la remontée des taux depuis 2022 l’a frappé plus fort. La résistance suit donc la structure des acheteurs, pas une vertu intrinsèque du quartier.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

À ne pas généraliser : en 2008, la baisse fut quasi uniforme (corrélation prix 0,23), preuve que le « refuge prestige » dépend du type de crise. Ici, c’est une correction par les taux ; une autre (choc de demande, fiscalité) pourrait toucher d’abord le haut de gamme. Cette lecture décrit une correction, elle ne prédit pas la prochaine.

Méthodologie

Sources

Série prix reconstruite (arr., 1996→2025)DVF / DGFiPDécoupage Ville de Paris

Moteurs

M04

Variables

prix moyen /m² par anvariation pic→présentprix médian actuelarrondissement

Échantillon20 arrondissements · couverture Paris entier

Période · périmètre2020–2025 (contrôle 2008–2009) · Paris intra-muros (20 arr.)

Valeurs nominales, échelle arrondissement, série reconstruite. Le « pic » est celui de l’index parisien moyen (2020) ; quelques arrondissements ont culminé un an plus tôt ou plus tard.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Moyenne annuelle par arrondissement ; variation entre le pic parisien (2020) et 2025 ; corrélation de Pearson avec le prix médian ; contrôle sur la crise 2008→2009.
Jointure: Série arrondissement → variation pic→présent ; jointure au prix médian DVF.
Échantillon initial → final: 20 arr. · série 1996→2025 → 20 arrondissements
Variable principale: Variation du prix depuis le pic 2020, par arrondissement
Variables de contrôle: Corrélation avec le prix, Comparaison à la crise de 2008, Moyenne Paris de référence
Tests de robustesse: Deux épisodes de baisse comparés · Série longue · Lien prix testé sur chaque crise

Limites

Échelle arrondissement : la résistance varie aussi de quartier à quartier à l’intérieur d’un arrondissement.
Valeurs nominales et série reconstruite ; de légers écarts existent avec d’autres indices.
Le « pic » commun (2020) simplifie : chaque arrondissement a son propre point haut.
Une correction en cours : les derniers trimestres peuvent encore bouger.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que les beaux quartiers résistent toujours mieux — en 2008, la baisse fut uniforme.
Que le prestige « protège » d’une baisse future — cela dépend de la nature de la crise.
Qu’un bien précis a suivi la moyenne de son arrondissement — l’index lisse de fortes différences.

FAQ

Quel arrondissement a le mieux résisté à la baisse récente ?

Le 8ᵉ (Élysée) : +3,9 % depuis le pic de 2020, quand la moyenne parisienne est à −9,4 %. À l’opposé, le 19ᵉ (Buttes-Chaumont) a cédé −15,9 % — 20 points d’écart.

Pourquoi les quartiers chers résistent-ils mieux ?

Probablement parce que leurs acheteurs dépendent moins du crédit (apports élevés, achats au comptant, clientèle internationale). La remontée des taux depuis 2022 a surtout frappé le marché de masse, plus emprunteur. La corrélation prix/résistance atteint +0,76.

Le prestige protège-t-il toujours d’une baisse ?

Non. Lors de la crise de 2008, la baisse fut quasi uniforme entre arrondissements (corrélation avec le prix 0,23). Le « refuge prestige » observé ici dépend de la nature de la crise — une correction par les taux — pas d’une loi générale.

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