Le prix de l’immobilier suit-il le revenu des habitants ?

À Paris, les quartiers chers sont-ils simplement ceux où l’on gagne le plus — ou le prix colle-t-il à autre chose, comme la fortune plutôt que le salaire ?

Confiance 80 · Élevée · Mis à jour le 07/08/2026 · M54 · Revenu & prix

Résultat principal corrélation prix /m² ↔ niveau de vie · par arr.

Oui — et encore plus à la fortune qu’au revenu

Valeurprix ↔ part du patrimoine +0,86 patrimoine +0,90 le prix au m² suit très étroitement le revenu médian (corrélation +0,86) — et plus étroitement encore la part des revenus issus du patrimoine (+0,90)

Chiffres clés

+0,86Corrélation revenuprix ↔ niveau de vie

+0,90Corrélation patrimoineprix ↔ part du patrimoine

45 380 €+ aisé · 7ᵉniveau de vie médian

22 870 €+ modeste · 19ᵉniveau de vie médian

×2,0Écart de revenu7ᵉ vs 19ᵉ

45 %Revenus du patrimoine · 6ᵉpart maximale

4ᵉPlus cher que son revenu+1 878 €/m² vs attendu

16ᵉPlus abordable que son revenu-1 756 €/m² vs attendu

Réponse courte

Le prix parisien épouse le revenu de ses habitants : la corrélation entre prix au m² et niveau de vie médian (INSEE Filosofi 2021) atteint +0,86 — l’une des plus fortes du Lab. Le 7ᵉ (niveau de vie médian 45 380 €) et le 19ᵉ (22 870 €) sont séparés par un facteur ×2,0, et les prix suivent. Mais le signal le plus parlant n’est pas le salaire : c’est la fortune. La part des revenus tirés du patrimoine (loyers, dividendes, plus-values) corrèle encore mieux avec le prix (+0,90). Dans le 6ᵉ, 45 % des revenus viennent du patrimoine, pas du travail. Les beaux quartiers ne sont pas seulement des quartiers de hauts salaires — ce sont des quartiers de rentiers. Une exception révélatrice : le 4ᵉ (le Marais) est plus cher que le revenu de ses habitants ne le laisserait attendre — un marché de pieds-à-terre et d’investisseurs, pas d’habitants aisés.

Niveau de vie médian par arrondissement et la part des revenus venus du patrimoine

1 7ᵉ arrondissement 43 % de revenus du patrimoine · 14 484 €/m² 45 380 €

2 8ᵉ arrondissement 36 % de revenus du patrimoine · 12 592 €/m² 44 100 €

3 6ᵉ arrondissement 45 % de revenus du patrimoine · 14 800 €/m² 41 750 €

4 16ᵉ arrondissement 39 % de revenus du patrimoine · 11 364 €/m² 41 550 €

5 9ᵉ arrondissement 19 % de revenus du patrimoine · 11 297 €/m² 37 220 €

6 5ᵉ arrondissement 24 % de revenus du patrimoine · 12 250 €/m² 35 960 €

7 1ᵉʳ arrondissement 35 % de revenus du patrimoine · 12 813 €/m² 35 030 €

8 3ᵉ arrondissement 19 % de revenus du patrimoine · 12 223 €/m² 34 800 €

9 2ᵉ arrondissement 30 % de revenus du patrimoine · 11 667 €/m² 34 050 €

10 17ᵉ arrondissement 19 % de revenus du patrimoine · 10 747 €/m² 33 390 €

Niveau de vie médian (revenu disponible par unité de consommation, INSEE Filosofi 2021) par arrondissement, avec la part des revenus issus du patrimoine. Prix DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

Prix au m² et niveau de vie médian varient ensemble : corrélation +0,86. La part des revenus du patrimoine fait encore mieux (+0,90). Le 7ᵉ cumule le plus haut revenu (45 380 €) et l’un des plus hauts prix ; le 19ᵉ, le plus bas des deux.

② L’association

Deux lectures se superposent. La banale : on paie cher là où les habitants sont aisés. La plus fine : les quartiers les plus chers sont ceux où l’on vit de son capital — dans le 6ᵉ et le 7ᵉ, plus de 40 % des revenus viennent du patrimoine. Le prix colle donc à la richesse accumulée, pas seulement aux salaires courants.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Corrélation n’est pas causalité : ni le revenu ne « fixe » le prix, ni l’inverse — les deux reflètent le même tri social de l’espace parisien. Le vrai enseignement est dans les écarts : là où le prix dépasse le revenu local (le 4ᵉ), on tient un marché d’acheteurs extérieurs — pieds-à-terre, investisseurs, résidences secondaires — plus que d’habitants du quartier.

Méthodologie

Sources

INSEE — Filosofi 2021 (niveau de vie)DVF / DGFiPDécoupage arrondissements — Ville de Paris

Moteurs

M54

Variables

niveau de vie médian (€)part des revenus du patrimoine (%)prix médian /m²arrondissement

Échantillon20 arrondissements · couverture Paris entier

Période · périmètrerevenus 2021 · prix DVF 2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Le niveau de vie décrit les habitants fiscaux du quartier, pas les acheteurs : dans les marchés de pieds-à-terre et d’investisseurs, l’acquéreur n’habite pas forcément l’arrondissement. Filosofi 2021 ; prix DVF 2021–2025 : léger décalage temporel.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Niveau de vie = revenu disponible médian par unité de consommation (Filosofi, mesure DISP) ; jointure par code commune (75101–75120) ; corrélations de Pearson ; résidus d’une régression linéaire prix~revenu.
Jointure: Arrondissement (code commune) → niveau de vie + part patrimoine (Filosofi) ; → prix médian DVF.
Échantillon initial → final: 20 arrondissements → 20 arrondissements
Variable principale: Corrélation prix ↔ niveau de vie (et ↔ part du patrimoine)
Variables de contrôle: Pearson, Régression linéaire prix~revenu et résidus, Comparaison revenu vs patrimoine
Tests de robustesse: Source fiscale exhaustive (Filosofi) · Deux mesures de richesse (flux et capital) · Lecture des cas atypiques

Limites

Le revenu est celui des habitants fiscaux, pas des acheteurs — qui peuvent venir d’ailleurs (pieds-à-terre, investisseurs, étrangers).
Échelle arrondissement : elle masque de fortes disparités internes (un arrondissement mêle rues chics et populaires).
Corrélation, pas causalité : revenu et prix reflètent un même tri social, aucun ne « produit » l’autre.
Millésimes différents (revenus 2021, prix 2021–2025) ; périmètre appartements DVF.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que gagner plus « fait » monter les prix — les deux varient ensemble sans lien de cause à effet établi.
Que les acheteurs d’un quartier ont le revenu médian de ses habitants — surtout là où le prix décroche du revenu.
Qu’un arrondissement est homogène — la médiane cache des quartiers très contrastés.

FAQ

Le prix de l’immobilier suit-il le revenu à Paris ?

Oui, très étroitement : la corrélation entre prix au m² et niveau de vie médian atteint +0,86. Le 7ᵉ (revenu médian 45 380 €) est ×2,0 le 19ᵉ (22 870 €), et les prix suivent.

Qu’est-ce qui prédit le mieux le prix, le salaire ou la fortune ?

La fortune. La part des revenus issus du patrimoine corrèle encore mieux avec le prix (+0,90) que le revenu global (+0,86). Dans le 6ᵉ, 45 % des revenus viennent du patrimoine : les beaux quartiers sont des quartiers de rentiers autant que de hauts salaires.

Y a-t-il des quartiers plus chers que le revenu de leurs habitants ?

Oui : le 4ᵉ est plus cher que son niveau de vie ne le laisserait attendre (+1 878 €/m² au-dessus de la droite revenu-prix). C’est la signature d’un marché de pieds-à-terre et d’investisseurs, où l’acheteur n’habite pas forcément le quartier.

Du même moteur

Les quartiers les plus chers (et les moins chers) de Paris›Le patrimoine protégé fait-il le prix à Paris ?›Rive gauche, rive droite : laquelle est vraiment plus chère ?›Qu’est-ce qui fait vraiment le prix à Paris ?›Avec 500 000 €, combien de mètres carrés selon l’arrondissement ?›Les quartiers les plus chers sont-ils les plus inégalitaires ?›

Ces arrondissements en détail

Prix, quartiers et adresses de chaque arrondissement sur data METROREALTY.

METROREALTY · Estimation Un projet immobilier à Paris ? Obtenez une estimation de votre bien, fondée sur les mêmes données publiques (DVF) que Le Lab.

Faire estimer mon bien →

← Toutes les études du Lab Ouvrir la carte