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Habiter près d’un parc, ça se paie ?

À Paris, un logement à deux pas d’un vrai espace vert se vend-il plus cher — et cet écart tient-il une fois l’arrondissement pris en compte ?

Confiance 78 · Élevée · Mis à jour le 22/07/2026 · M33 · Prix ↔ espaces verts

Résultat principal près vs loin d’un parc · contrôlé

Prime « proximité d’un espace vert »

ValeurÀ moins de 100 m vs 500 m+ ≈ 0 pt 10 000 € vs 12 562 €/m² verdict : effet « pur espace vert » quasi nul (indice contrôlé par arrondissement)

Chiffres clés

≈ 0 ptPrime contrôlée (arr.)près vs loin

−20 %Écart brut<100 m vs 500 m+

10 000 €Médiane · <100 m34 096 ventes

12 562 €Médiane · 500 m+3 830 ventes

396Espaces verts retenus≥ 2 000 m²

148 705Ventes analyséesappartements 2021–2025

100Indice bande 100–250 m100 = médiane d’arr.

100Indice = médiane d’arr.> 100 : prime

Réponse courte

Contre-intuitif : à Paris, coller un grand parc ne se paie pas. À moins de 100 m d’un vrai parc, jardin ou square, la médiane est de 10 000 €/m² — soit −20 % par rapport aux logements à plus de 500 m (12 562 €/m²). L’explication est géographique : les grands espaces verts (Buttes-Chaumont, La Villette, Bercy, André-Citroën, les Bois…) bordent surtout des arrondissements périphériques, moins chers, quand l’hyper-centre très cher en compte peu. Et à arrondissement égal, la distance au parc ne trie plus les prix : indice ~100 dans les quatre bandes (≈ 0 pt). L’effet « pur espace vert » est quasi nul.

Prix médian au m² selon la distance à un espace vert brut · indice = vs médiane d’arr.

1 moins de 100 m 34 096 ventes · indice 100 10 000 €/m²

2 100–250 m 66 587 ventes · indice 100 10 186 €/m²

3 250–500 m 44 192 ventes · indice 100 10 633 €/m²

4 plus de 500 m 3 830 ventes · indice 100 12 562 €/m²

Distance de chaque vente au bord de l’espace vert (≥ 2 000 m²) le plus proche. « Indice » = médiane du rapport prix / médiane d’arrondissement (100 = niveau de l’arr.). DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

Le prix médian augmente avec la distance au parc : 10 000 €/m² à moins de 100 m, 12 562 €/m² au-delà de 500 m. La proximité d’un grand espace vert est donc associée, en brut, à un prix plus bas (−20 %).

② L’association

Raison géographique : les grands parcs parisiens se concentrent dans des arrondissements périphériques (12ᵉ, 15ᵉ, 19ᵉ, 20ᵉ…), moins chers, tandis que le cœur très cher (1ᵉʳ–8ᵉ) en compte peu. À arrondissement égal, l’indice reste autour de 100 dans toutes les bandes : la distance au parc n’ajoute rien au prix.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

À Paris, être près d’un grand parc n’est ni une prime ni une décote en soi : c’est surtout un marqueur de géographie. À quartier fixé, l’effet propre de la proximité d’un espace vert est quasi nul.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPEspaces verts — Ville de Paris

Moteurs

M33

Variables

distance au parc le plus prochepm2 (vente)code postal → arr.

Échantillon148 705 ventes classées · couverture distance ≤ 900 m calculée

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Distance calculée sur les sommets de contour (approxime le bord du parc). Filtre écartant jardinières et murs végétalisés. Contrôle par arrondissement, pas au quartier fin.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: pm2 ∈ [2000, 60000] €/m² ; espaces verts filtrés aux catégories parc/jardin/square/promenade/bois, surface ≥ 2000 m².
Jointure: Vente (lon/lat) → distance au bord de l’espace vert le plus proche (grille sur les sommets de contour) → bande ; contrôle par médiane d’arrondissement.
Échantillon initial → final: 396 espaces verts · 148 707 ventes → 148 705 ventes classées
Variable principale: Prix médian au m² par bande de distance au vert
Variables de contrôle: Arrondissement (indice = pm2 / médiane arr.)
Tests de robustesse: Médiane par bande · Indice relatif à l’arr. · Filtre surface ≥ 2 000 m² (vrais parcs)

Limites

Distance au bord approximée par les sommets de contour, pas au mètre près.
Distance « à vol d’oiseau », sans tenir compte des accès réels ni de la vue.
Un seuil de 2 000 m² : les micro-jardins de proximité sont exclus (choix assumé).
Contrôle par arrondissement, pas au quartier fin ni au standing du bien.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que le parc « fait » le prix — on observe une association, pas un effet causal.
Qu’une adresse donnée gagne X % parce qu’elle est près d’un parc — l’étage et la vue manquent.
Que chaque logement proche d’un parc est cher — la médiane masque la dispersion.

FAQ

Une vue sur un parc fait-elle grimper le prix ?

Au niveau d’un logement précis, une vraie vue dégagée sur un parc peut se valoriser ; mais à l’échelle du marché et à arrondissement égal, la simple proximité d’un espace vert pèse peu.

Qu’est-ce que l’« indice » ?

Le prix rapporté à la médiane de l’arrondissement (×100). 100 = niveau de l’arr. Cela neutralise l’effet « centre cher ».

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