Qu’est-ce qui fait vraiment le prix à Paris ?

Q: Alors, le métro ou un parc ne valent rien ?

Si — mais leur valeur est déjà « dans » le quartier. À arrondissement égal, être à 100 m du métro ou d’un parc ne se paie quasiment pas de plus : ces atouts caractérisent des secteurs entiers, déjà valorisés.

Q: Quel est le vrai levier pour payer moins cher au m² ?

Le choix du quartier (jusqu’à +71 % entre arrondissements), puis la typologie : à secteur égal, les petites et moyennes surfaces sont les plus abordables au m², les très grandes les plus chères.

Métro, commerces, DPE, parcs, calme… Le Lab a testé un à un les facteurs censés faire le prix. Lequel compte vraiment — et lesquels ne changent (presque) rien ?

Confiance 85 · Élevée · Mis à jour le 22/07/2026 · M50 · Synthèse

Résultat principal 6ᵉ vs 19ᵉ arrondissement

Le facteur n°1, de très loin : l’emplacement

Valeur6ᵉ / 19ᵉ +71 % 14 800 € vs 8 648 €/m² à côté, aucun autre facteur testé ne dépasse +8 pts à arrondissement égal

Chiffres clés

+71 %Effet emplacement6ᵉ vs 19ᵉ

+8 ptsPlus fort levier « intra-arr. »la surface du logement

6Facteurs à effet ≈ 0métro, DPE, inondation, parc…

14 800 €/m²Le + cher · 6ᵉmédiane

8 648 €/m²Le - cher · 19ᵉmédiane

10 313 €/m²Médiane Paristoutes ventes

29Études publiéespar Le Lab

100Indice = médiane d’arr.référence intra-arr.

Réponse courte

Après 29 études, le verdict du Lab est limpide : à Paris, le prix, c’est d’abord l’emplacement. Entre l’arrondissement le plus cher (6ᵉ, 14 800 €/m²) et le moins cher (19ᵉ, 8 648 €/m²), l’écart atteint +71 % — et il grimpe encore de rue à rue. Tout le reste passe après, et de très loin. Les leviers les plus nets à arrondissement égal sont la surface du logement (+8 pts) et la taille de la copropriété (+7 pts) ; vient ensuite, plus modeste, la proximité du patrimoine (+5 pts). En revanche, 6 facteurs qu’on croit décisifs — proximité du métro, étiquette énergie, présence d’un parc, risque d’inondation — ne changent quasiment rien une fois le quartier fixé. Le marché parisien price la localisation avant les aménités.

Ce qui fait bouger le prix, à arrondissement égal en points d’indice (100 = médiane de l’arr.) · brut en sous-titre

1 La surface du logement brut +23 % · très grands (130 m²+) vs cœur de marché +8 pts

2 La taille de la copropriété brut −14 % · petite copro vs grand ensemble +7 pts

3 La proximité du patrimoine brut +41 % · cerné de monuments vs aucun +5 pts

4 Le calme et l’air (peu de bruit & pollution) brut +10 % · épargné vs fortement exposé +3 pts

5 La densité de commerces brut +8 % · très commerçant vs calme +3 pts

6 Les arbres de la rue brut −7 % · très arboré vs dégarni +1 pt

7 La proximité du métro brut +7 % · < 100 m vs 600 m+ ≈ 0 pt

8 L’étiquette énergie (DPE) brut +4 % · A–C vs passoires F–G ≈ 0 pt

Chaque facteur a été mesuré dans sa propre étude, prix rapporté à la médiane de l’arrondissement (indice). L’« emplacement » (écart entre arrondissements, +71 %) n’est pas dans ce classement : il domine tous les autres réunis.

Explication

① Le fait mesuré

L’écart de prix entre arrondissements (+71 %) est plusieurs fois supérieur aux plus forts facteurs mesurés à quartier égal (surface +8 pts, taille de copropriété +7 pts). Métro, DPE, parcs, commerces, arbres, bruit, risque d’inondation : chacun pèse entre 0 et 3 points une fois l’arrondissement neutralisé.

② L’association

Ce n’est pas que ces aménités n’ont « aucune valeur » : c’est qu’elles sont déjà incorporées dans la géographie. Une belle desserte ou un grand parc caractérisent des quartiers entiers — leur prix est déjà « dans » l’arrondissement, pas en supplément adresse par adresse.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Pour un acheteur, la hiérarchie est claire : le quartier d’abord, la surface/typologie ensuite, puis — loin derrière — les aménités. Se payer « le métro » ou « le parc » en supplément, à quartier égal, ne se lit pas dans les transactions. La même géographie commande le reste : l’accès aux soins suit la carte des prix, et votre pouvoir d’achat en m² dépend d’abord de l’arrondissement visé.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPSynthèse des études A004–A022

Moteurs

M50

Variables

prix/m² par arrondissementindices contrôlés des études du Lab

Échantillon1 facteur dominant + 11 facteurs testés · couverture Paris entier

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Synthèse de résultats déjà publiés et vérifiés. Les « points » ne sont pas additifs entre études (échantillons et bandes différents) : ils donnent un ORDRE DE GRANDEUR comparatif, pas une décomposition exacte du prix.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Effet emplacement = écart de médiane entre arr. extrêmes (pm2 ∈ [2000, 60000]). Effets intra-arr. = indices publiés de chaque étude.
Jointure: Comparaison d’un facteur géographique (arrondissement) et de facteurs mesurés à arrondissement égal (indice = pm2 / médiane arr.).
Échantillon initial → final: 148 887 ventes · 29 études → 1 facteur dominant + 11 facteurs testés
Variable principale: Ampleur de chaque facteur sur le prix au m²
Variables de contrôle: Arrondissement (référence des indices intra-arr.)
Tests de robustesse: Chaque facteur vérifié dans une étude dédiée · Résultats convergents · Gros échantillons

Limites

Les « points » proviennent d’études aux périmètres différents : à lire comme des ordres de grandeur, non comme une addition.
Le contrôle se fait à l’arrondissement, pas au quartier fin : une part d’effet « micro-emplacement » reste dans le résiduel.
Facteurs non couverts (étage, orientation, état, standing) : ils pèsent aussi et ne sont pas ici.
Photographie 2021–2025 : les hiérarchies peuvent bouger avec le contexte de marché.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que le métro ou un parc « n’ont aucune valeur » — leur valeur est déjà dans la géographie du quartier.
Que ces effets s’additionnent pour reconstituer le prix — les études ne sont pas conçues pour cela.
Qu’aucun facteur non testé ne compte — étage, standing et état jouent aussi.

FAQ

Alors, le métro ou un parc ne valent rien ?

Si — mais leur valeur est déjà « dans » le quartier. À arrondissement égal, être à 100 m du métro ou d’un parc ne se paie quasiment pas de plus : ces atouts caractérisent des secteurs entiers, déjà valorisés.

Quel est le vrai levier pour payer moins cher au m² ?

Le choix du quartier (jusqu’à +71 % entre arrondissements), puis la typologie : à secteur égal, les petites et moyennes surfaces sont les plus abordables au m², les très grandes les plus chères.

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